PPE, PPK, IKE, IKZE, fundusze inwestycyjne

Czy „Bogaty ojciec” stał się przyczyną bankructwa setek tysięcy ludzi?

By on 11 października, 2016 in ABC GIEŁDY with 11 komentarzy

Zamieszczam drugi wpis „wspominkowy”; pierwszy jest TU. Jest bardzo aktualny, chociaż pochodzi z 2008 roku.

kaprun-98968_1920

Swego czasu przeczytałem jedną z książek z serii „Bogaty ojciec” (Inwestycyjny poradnik Bogatego ojca). To bardzo mądra książka. Praktyczna. Czy można jej coś zarzucić? No cóż, chyba tylko to, że rozeszła się w tak dużej liczbie na całym świecie (ponad 25 milionów egzemplarzy) i to, że jej autor – Robert Kiyosaki – jest zwolennikiem nieruchomości, jako jednej z najlepszych form inwestycji.

Czy za sprawą tego poradnika inwestycyjnego, setki tysięcy Amerykanów (w tym także Polaków) postanowiło być bogatymi inwestując na rynku nieruchomości? Trudno powiedzieć. Przyczyn jest na pewno wiele: niskie stopy procentowe po kryzysie internetowym w 2001 roku, przepisy podatkowe, zbyt liberalne przepisy dotyczące wiarygodności finansowej pożyczkobiorców i tak dalej.

Z drugiej strony pozostaje faktem, że 25 milionów ludzi kupiło książki z serii Bogaty ojciec, zapewne w tym samym celu: aby stać się bogatym gdy jest się dzisiaj biednym: bez grosza w kieszeni. Oczywiście są trzy sposoby na tę „cudowną odmianę” własnego losu: wygrać na loterii, ukraść albo pożyczyć i mądrze zainwestować pożyczone pieniądze, czyli w taki sposób aby zyski z inwestycji pozwoliły na spłatę kredytu i jeszcze stały się źródłem naszego bogactwa.

Inwestować pieniądze z kredytu?

Strach się bać (!). Rzeczywiście, większość z nas, gdy pomyśli o braniu kredytu w tym celu aby inwestować na giełdzie, uważa takie posunięcie za samobójcze, desperackie. Jednak „jakimś cudem” gdy inwestycją ma być nieruchomość, nasze oceny są już zupełnie inne. Zaczynamy oceniać to w kategoriach „bezpiecznych i rozważnych” działań inwestycyjnych, bo przecież …

No właśnie. Zawsze zadziwiała mnie ta iluzja bezpieczeństwa związana z nieruchomościami. Jakaś magia otaczała i nadal otacza nieruchomości, szczególnie w Polsce. W Stanach Zjednoczonych, tak jak to udowadnia Robert Kiyosaki, to nie była tylko magia, ale także poważne ulgi podatkowe, które zachęcają Amerykanów to brania kredytu hipotecznego. Jak się okazało ulgi zbyt duże, bo doprowadziły do nieprawdopodobnej bańki spekulacyjnej i kryzysu, który właśnie się zaczął.

„Magia” nieruchomości

Szczególna „magia” otacza rynek nieruchomości w naszym kraju (badania nadal pokazują, że Polacy traktują nieruchomość jako tak samo bezpieczną lokatę kapitału jak depozyt bankowy). Ostatnio wielokrotnie rozmawiam z ludźmi na temat nieruchomości. Zadziwiające jest jak subiektywnie patrzymy na swoje inwestycje w nieruchomościach. Oczywiście żadna z osób, która jest inwestorem na tym rynku, nie dokonała zakupu za gotówkę: wszyscy kupowali domy, mieszkania na kredyt. Wszyscy jednocześnie uznają, że inwestowanie na kredyt na rynku akcji to „czyste” samobójstwo.

A gdy pytałem o takie samo źródło finansowania (z kredytu) inwestycji na rynku nieruchomości? Jakimś cudem traktowano to, jako coś zupełnie innego. Dlaczego?

Iluzja miesięcznej raty

No właśnie. Przede wszystkim dlatego, że kredyt ma formę długu kilkudziesięcioletniego, który jest oceniany  w kategoriach „miesięcznych rat”. To właśnie „miesięczna rata” – niska w stosunku do zarobków, czyli taka, na którą stać jest osobę inwestującą, powoduje, że kredyt hipoteczny „wydaje się” bezpieczniejszy od każdego innego kredytu. To zadziwiające, że żadna z osób, z którą rozmawiałem nie myśli w kategoriach setek tysięcy długu do spłacenia, który wzrósł w ostatnich kilku miesiącach o 20% (jeżeli został zaciągnięty we franku szwajcarskim) a właśnie miesięcznych rat, które niewiele wzrosły: tylko o 20%, czyli na przykład o 500 zł miesięcznie. „Co to jest 500 zł więcej, przy moich zarobkach” – taką usłyszałem odpowiedź z ust „pewnego siebie” inwestora na tym rynku.

356x297

Nieruchomość jest, a akcja to zapis

Drugą iluzją bezpieczeństwa wśród inwestorów jest przekonanie, że nieruchomość – dom, mieszkanie – istnieją: mają mury, ściany, instalacje i tak dalej. Nieruchomość jest czymś namacalnym, a więc w subiektywnej naszej ocenie o wiele bezpieczniejszym od akcji, które są przecież „niczym”: zapisem komputerowym na wirtualnym rachunku w Internecie.

Jakie mają znaczenie te wszystkie „iluzje” w sytuacji, gdy „pewny swego” inwestor z kredytem w kwocie 500 tysięcy złotych straci pracę? Z czego będzie spłacał „niskie raty”? Jaką będzie miało cenę mieszkanie za kilka lat, zakupione na kredyt w 2007 roku: gdy materiały budowlane drożały o kilkadziesiąt procent, zarobki w branży budowlanej rosły najszybciej a deweloper osiągał gigantyczną rentowność (rzeczywisty koszt budowy metra kwadratowego był o kilkadziesiąt procent niższy od ceny zakupu)?

Kiedy przyjdzie moment prawdy?

Jak długo potrwa w naszym kraju iluzja bezpiecznego inwestowania na kredyt na bardzo ryzykownym rynku nieruchomości (niektórzy uważają, w tym autor, że o wiele bardziej ryzykownym niż rynek akcji): w „świecie niskich rat do spłacania i solidnych, czterech ścian”?

Sam jestem tego ciekaw. Nawet bardzo.

*****

Przeczytaj też:

DLACZEGO WIĘKSZOŚĆ Z NAS NIGDY NIE OSIĄGA WYSOKICH ZYSKÓW

BEZPIECZNE I ZYSKOWNE STRATEGIE INWESTYCYJNE

 

Tags: , , ,

Subskrypcja

Podoba Ci się ten artykuł? Dołącz do subskrybentów bloga, a otrzymasz więcej tego rodzaju treści.

komentarzy 11

Trackback URL | Comments RSS Feed

  1. Pytający pisze:

    Dobry tekst. Dzisiaj wydaje się oczywiste, że tak musiało się to skończyć. Ludzie byli napaleni i dlatego ślepi, ale dlaczego tego nie widzieli bankierzy? Że to wszystko skończy się katastrofą, nie tylko dla ludzi – bo oni mają w dupie ludzi – ale też dla banków.

    • Maciej Rogala pisze:

      Dobre pytanie. Ślepota banków to jedna wątpliwość – tę da się wytłumaczyć, że tam zasiadają też ludzie, którzy dostawali prowizje, premie, najwyższe prezesi. Ale zadziwiające jest, że nie zareagował w porę KNF??? To jest właściwe pytanie. Dzięki za wpis

  2. khamyll pisze:

    Podoba mi się ten wpis, dobrze wiedzieć, że ktoś jeszcze ma takie spojrzenie na rynek nieruchomości bo już myślałem, że jestem wariatem 😉 Książkę Kiyosakiego uważam za umiarkowanie dobrą pod warunkiem, że nie odbiera się jej całkiem dosłownie.

  3. wromek pisze:

    Mam kredyt w CHF od 2006 roku na mieszkanie, w którym mieszkałem do 2009. Od tamtego czasu je wynajmuję i zarabiam ok 500 zł miesięcznie ponad kredyt-może poza zeszłym rokiem kiedy po 6 latach zmieniałem najemcę i stało puste przez 2 miesiące. CHF wzrósł dla mnie z 2,54 do 4 pln a ja nadal zarabiam 500 zł miesięcznie-to kiedy mam już zacząć być przerażony?

    • Maciej Rogala pisze:

      Wromku, to wpis historyczny. Napisałem tylko, że nieruchomości powinny być traktowane tak samo jak inwestycje w akcje – tak samo ryzykowne. Na akcjach można stracić i zarobić kupę kasy. Tak samo na nieruchomościach. Ty zarabiasz może nie kupę kasy ale zarabiasz i się cieszę. Inni brali kredyty we frankach w 2003 roku i przewalutowali na złotego w 2008 roku po 1,92 i zarobili KUPĘ kasy. Prawa na tym rynku są identyczne jak przy inwestowaniu w akcje. Wiesz kiedy najwięcej osób inwestowało w akcje? Na samym szczycie hossy – w połowie 2007. A wiesz kiedy kredyt we franku cieszył się największym powodzeniem? W 2008 roku przy cenie poniżej 2 zł.
      Pozdrawiam

    • atomek pisze:

      …a czy wartość kredytu do spłacenia nie wzrosła dwukrotnie? Raty to co innego kolego.

  4. Monika pisze:

    Chciałam zauważyć, że ktoś tu nie doczytał dobrze informacji, o których pisze w wielu swoich książkach Robert Kiyosaki. Mylicie Państwo aktywa z pasywami. Oczywistym jest, że kupowanie mieszkania czy domu na kredyt i zamieszkanie w tym domu generuje wyłącznie koszty i nie zarabiamy na tym. Nieruchomości (na wynajem) są świetną inwestycją jeżeli człowiek zna się na rzeczy i sam umie poprowadzić proces budowlany (wtedy nie przepłaca na usługi zewnętrzne). Stopa zysku kredytowanej nieruchomości (na wynajem) jest zależna od wielu czynników (formy działalności, lokalizacji inwestycji, funkcji inwestycji, powierzchni, itd, itp. Proponuję zrobić symulacje finansowe na konkretnych przykładach a wtedy czarno na białym wyjdzie, że nieruchomości z kredytów są opłacalne. Podkreślam, że piszę tu o nieruchomości na wynajem, czyli takiej która zarabia na siebie i na kredyt! O tym też pisał Kiyosaki! Własny dom, samochód czy inne materialne rzeczy, które służą nam w prywatnym życiu – generują tylko koszty – nie są żadną inwestycją! To problem myślowy większości Polaków i ludzi na świecie!

    • Maciej Rogala pisze:

      Moniko, piszesz o przypadku wyjątkowym: osobie, która prowadzi działalność gospodarczą („sam poprowadzi proces budowlany). Ja natomiast zwracałem uwagę na bańkę (pamiętaj, że to pisałem w okresie euforii), która może tak samo pęknąć jak rok wcześniej ta na rynku akcji. Dzięki za komentarz. Znam taki przypadek o którym piszesz: to też kobieta, potrafi genialnie znajdować lokalizacje, kupować poniżej cen rynkowych, prowadzić proces budowlany i zarabia kupę kasy na wynajmie

    • atomek pisze:

      no to moniko, ile wzrosły pasywa na tych nieruchomościach nabytych za kredyt na wynajem? ponad wartość nieruchomości? co często występuje w frankowych hipotekach. Normalny (nie-polski) bank powinien przejąć nieruchomość lub przynajmniej zwiększyć raty spłaty. Polskie postkomunistyczne banki ignorują ryzyko i monitorują tylko regularnie spłacane raty. W niektórych bankach kredyty frankowe sięgają 50 % wszystkich zaciągniętych pożyczek. Jak to obciąża bilans wystarczy spojrzeć na ich kursy na giełdzie.

  5. atomek pisze:

    zapewniam, że gdyby wasze spłacane frankowe hipoteki były notowane na giełdzie, byście widzieli ile są realnie warte w złotówkach. po za tym wątpię by którakolwiek z dyskutujących osób miała hipotekę we frankaćh, co piszecie nie trzyma się kupy.

Skomentuj

Twój adres email nie zostanie opublikowany.

Top